1
(相关资料图)
刚刚从福建调研回来，主要看了福州、泉州、厦门市场。
有意思的是，这三个城市虽然距离很近，但房地产市场却差异巨大。
先看福州——
福州是典型的情绪低迷。最常见的景象就是销售中心空无一人。
这一点销售数据可以证明，以福州五区新房住宅成交数据为例，又开始在月成交1000套上下徘徊了。
新房市场的惨淡是一目了然的。
在这种情况下，二手成交也好不到哪儿去。
5月福州二手房成交约3500套。
6月截止到20号，还不到3000套。
作为常住844.8万人口的省会二线城市，3000套的二手房成交量说明这个城市二手房市场流动性差。
不仅如此，福州二手房成交主力是中低端上车房源，改善和豪宅市场几乎没什么成交。
放眼全面，目前和福州市场类似的城市还有，昆明、贵阳、沈阳、济南等。
再看泉州，
泉州是典型的冰火两重天。
二手房价跌麻了，跌惨了。
新房却因为限价还能出现千人摇的景象。
不过这种千人摇也仅仅只是个例。比如目前在泉州，应该也就只有水墨芳华这一个项目而已。
其它绝大多数的在售新房项目都在政府限价的基础上打折。
尤其是远郊新区，在几乎腰斩的情况下，为了促销居然使出买房送首付这种变相保限价，实则降价的方式。
对于这种行为，房企的说法是，降价不能低于政府限价，实属无奈之举。
所以官方关于房价涨跌的统计，其实已经严重失真了，哪怕是房管局的备案数据。
和泉州类似的城市还有，西安、合肥等。
最后看厦门，
厦门是典型的有情绪却没成交量。
什么意思呢?就是买房的都在观望。
可是，开发商明显是扛不住了。
尤其是一些网红板块，比如马銮湾、比如翔安会展板块等，房企降价促销的迫切心情已经非常强烈了。
当然也会有人拿去年新房成交数据对比，认为今年厦门市场是回暖的。
这是很大的错判。这也是目前国内很多城市面临的情况。
因为新房市场供应是极度不均衡的。而目前的主要成交在核心主城。
所以当核心主城项目集中放量的情况下，新房成交数据就会好一点，也仅此而已。
所以其实数据上好一点，已经没什么意义了。
但一些人会以此来作对比，认为市场回暖，这是错判。
关键还是要看成交价。
厦门的二手房成交价已经连跌6个月，且在5月的跌幅已经排在了全国第二。
目前和厦门类似的城市主要有深圳、上海、杭州、东莞等。
北京、南京和长沙也类似，但没厦门这些城市表现这么极端。
2
对比以上三个城市，目前房价下跌幅度最大的泉州，但千人摇号也是泉州。
房价下跌幅度最小的福州，但市场最冷却是福州。
这三个城市中，新房、二手，无论是环比还是同比，都下跌的的城市，却是市场情绪最饱满的厦门。
为什么？是不是很意外！
为什么泉州下跌的最惨呢？
因为泉州二手房市场份额太小了。这是泉州中心市区过去1-4月，二手房成交数据。
当然有人会说泉州是弱市强县的城市，只看中心区二手房成交，有点太欺负人。
下表是泉州县级市的成交数据。
对比以上两个图，泉州县级市的成交数据甚至好过中心城区数据。
但这二者数据却是不能叠加的，因为县级市场是地缘市场，是相对独立的。
因此，作为常住人口887.9万人的泉州，几百套的二手房成交量，根本就形成不了一个健康的二手房市场。
如果这个时候再加上政府限价，导致一二手倒挂，拉几个千人万人摇号的典型，市场瞬间就火爆了。于是更多的人追捧新房，投资客开始跟进，二手房开始跟涨，一二手倒挂进一步拉大，新房市场再度疯狂。
上面这段描述，其实大家都不陌生，凡是严格执行新房限价政策的城市都遭遇过。
只是泉州二手房市场份额太小，一时间涌入大量投资客，而这些人都是奔着高位套现的。
可是只要一二手倒挂存在，就没有人去买二手。
那如果一二手倒挂不存在了，不仅没人买二手，连新房都没人买了。
这就是当下泉州房地产市场，新房、二手双双大跌，直白一点就是没人买了。
我在这三个城市调研，只有泉州的置业顾问，直接讲买房子就是为了住，千万不要觉得能赚钱。
其实置业顾问是一个窗口。他们传递房地产市场信心的渠道。
你从这一点就能看到泉州房地产市场是真的凉了。所以泉州的新房、二手房跌的是最厉害的。
尤其是二手房市场，比如泉州的东海，这个曾经让无数泉州甚至整个福建投资客狂欢的地方，目前主要的次新小区二手房成交价相比21年高点普遍有五六千的下跌。
而这还肯定不是底部，因为当年站在人烟稀少的十字街头，这种感觉会更强烈。
正如这边的中介所说，现在正是买东海的好时候，因为房东很好谈价，着急出手的很多。只要诚心买，现在能看房源很多，随便挑。
与之相反的是厦门的置业顾问，还在谈未来规划，谈将来的升值潜力。这说明厦门这个城市对房地产市场还有一颗躁动的心，时刻在跳动。
因此，这个城市目前最火的项目依然是强概念热点板块，比如五缘湾、比如海沧中心等。
但其实，厦门目前在售新房项目中，有20%在售项目是现房。
有30-50%的项目是准现房，是今年买今年住的项目。
只有不到30%的项目是明年交房的。
新房都卖成了现房，从这一点也能看出，厦门新房市场成交很差。
可是为什么成交差，市场情绪却依然高涨？
就是因为厦门房价还没跌到位。市场还没死心。
我们知道情绪是市场的底色。也一定程度上是这个城市的人对房地产市场的信心。
我们在五缘湾的TDO项目的销售中心，碰到几个厦门岛内本地大妈来买房，随便聊了几句，他们认为在厦门五缘湾这个板块，目前限价72800的新房非常值得买。他们说这里就是厦门的新的富人区，将来的升值潜力是巨大的。
这一点让我挺吃惊的。因为目前哪怕是在深圳、杭州调研，我们也没有遇到像厦门市场这样的情绪。
还有这么多人盯着市场看，盯着随时准备出手。
市场若是真的凉，就是没人关心了。没人谈论了。没人会觉得买房子能赚钱，那么这个市场才算是真的凉了。
现在的情况是，厦门还有这么多人对房价上涨充满信心。心存幻想今年买，明年就能赚百万。
后来我把这件事讲给厦门的朋友听，他们说很正常。翻看厦门房价在过去7年的历史趋势，你会发现，自2015年-22年，7年的时间，厦门房价除了18年房价有小幅回调之外，其余年份房价都是上涨的。
对于趋势，房价上涨的信仰已经深入人心了。
再加上厦门岛内独特的供需，导致厦门人对岛内房地产市场的信仰更加坚定。
这也就是为什么厦门成交这么差，新房都卖成了现房，市场情绪依然高涨的原因。
但是，我们要说但是，厦门的新房市场显然已经扛不住了。
哪怕是岛内，也不用抢了，车位也不绑了。装修也不加钱了。
除了岛内个别项目，所有的新房项目都是低于新房的政府限价，折扣普遍在8-10个点。
不仅如此，为了促销，开发商拿出低区房源做特价，同一个项目，同一个户型，高区和低于的价差能拉到7000-8000，这是很惊人的。
为什么会拉这么大，就是想降价促销，还不好意思呗。
接下来，厦门市场还会继续下行，新房的优惠力度会更大。
福州情况类似，不一样的是，福州新项目很少。而在售80%的项目都是现房或者准现房项目。
也就说，福州这个城市就快实现现房销售了。
福州市场还有一个突出的点是，二手次新房挂牌价普遍比周边在售新房贵15-20%。
于是在福州你会看到，福州新房几乎都卖成现房，还卖不出去，还要再打折。而周边二手挂牌价却贵得离谱。
比如仓山奥体的金茂悦，11层低密现房，均价两万三四，而隔壁次新挂牌价两万八九。
原因就是过去一两年福州新房跌的太狠了。目前在售的红盘，基本上相对高点都是7-8折的优惠力度。比如——
中海锦江城
备案均价：22504元/㎡
网签均价：16528元/㎡
折扣：73%
拿地价：18792元/㎡
工程进度：已交房
福州熙悦府
备案均价：27699元/㎡
网签均价：20629元/㎡
折扣：74%
拿地价：15800元/㎡
工程进度：已交房
万科紫台
所处板块：马尾老城区
备案均价：17161元/㎡
网签均价：13165元/㎡
折扣：77%
工程进度：部分已交房
在这种情况下，二手房就更卖不掉了。
既然如此，为什么二手要比新房贵呢？
因为目前在售的次新小区的业主都是买到了高位，降价不甘心啊。
这一点放眼全国很多热点城市都一样。
比如南京江北新区拍了一块地，周边业主觉得这块地卖便宜了，会把自己周边的房价拉低，于是联名举报这是国有资产流失，于是这块地就真的被撤销了。
所以现在还在死保房价的是过去三四年买房的那一批人。也就是“三高人”，高房价、高利率、高负债。
你是不是“三高人”呢？还在为保房价操碎了心。
或者是“三急人”？如泉州东海的投资客，着急降价、着急卖出、着急上火。
又或者是“房价上涨的有信仰的人”，如厦门岛内的大妈，对房价上涨、对政府新区规划一点不怀疑。
你是哪一种呢？留言区可以说说。
最后，以上这是我福建调研第一篇，主要和大家聊聊福建三个代表城市，厦门、福州、泉州，房地产新房、二手的市场情况。
除此之外，福州、泉州、厦门三个城市最新房地产市场调研报告，包含供需、成交等等。
1、福州最新房地产市场调研报告
2、泉州最新房地产市场调研报告
3、厦门最新房地产市场调研报告
4、米宅此次厦门、泉州、福州最新板块调研分析
有需要的可点击下方二维码，免费索取。（记住，要哪个城市，发哪个城市的名字）
推荐2023年城市调研：成都丨大连丨佛山丨合肥（一）丨合肥（二）丨合肥（三）丨武汉丨苏州丨深圳丨南京丨西双版纳丨厦门
2023年海外调研：胡志明丨河内丨曼谷丨河内丨芭堤雅
城市数据（GDP/人口/产业）：珠三角VS长三角丨中部城市丨北京/上海/天津/重庆丨西部地区丨福建/广西/海南丨东北三省丨2023.1季度各省区
分享，点赞，安排一下呗！标签：
